La differenza tra agibilità e visura catastale
La certificazione di abitabilità (edifici residenziali) o agibilità (edifici non residenziali) è l’atto attraverso il quale, il comune di competenza accerta che l’immobile è “agibile o abitabile”, cioè può essere adoperato ed adibito agli scopi per il quale lo stesso è stato costruito. Il certificato di agibilità riporta inoltre, la vera e propria destinazione d’uso dell’immobile. A titolo di esempio, se un immobile è agibile come magazzino, non potrà essere adibito ad altro, o viceversa, se un immobile è abitabile come abitazione non potrà essere destinato ad attività commerciale o artigianale. Questo, che potrebbe sembrare una restrizione all’utilizzo del bene, in realtà è una tutela per chi usufruisce dello stesso, in quanto, ogni immobile con una specifica destinazione d’uso dovrà possedere specifici requisiti costruttivi che potrebbero non essere soddisfacenti per altre destinazioni d’uso. Per cui, oltre che per le nuove costruzioni anche in conseguenza di lavori di restauro, ristrutturazione, cambio di destinazione d'uso o ampliamento dell'immobile o a seguito del rilascio di concessioni a sanatoria, sarà obbligatorio richiedere il nuovo certificato di abitabilità o agibilità dell’immobile.
Da dove posso verificare l’effettiva destinazione d’uso dell’immobile?
L’unico modo per poter essere certi che l’immobile abbia una determinata destinazione d’uso è il certificato di abitabilità o agibilità.
Nella visura catastale, l’immobile ha una specifica destinazione d’uso, ho bisogno di verificare il certificato di agibilità o abitabilità?
Certamente si, purtroppo oggi, troppo spesso ci si imbatte in immobili che presentano una determinata destinazione d’uso in visura catastale, ma che effettivamente non corrisponde a quella riportata nel certificato di abitabilità o agibilità.
A cosa è dovuta questa difformità?
La difformità è dovuta al fatto che in passato, purtroppo, alcuni colleghi, in modo molto semplice, provvedevano ad effettuare la variazione d’uso dell’immobile semplicemente al catasto. Ed ovviamente questo, non è corretto, in quanto, si vuole ricordare che il catasto non ha valore probatorio.
Allora qual è la corretta prassi da seguire?
Al fine di poter provvedere al cambio di destinazione d’uso di un immobile, si deve prima procedere alla presentazione al comune competente per territorio della relativa pratica edilizia. Solo dopo aver terminato i lavori ed aver ottenuto il nuovo certificato di abitabilità o agibilità, si può procedere alla variazione catastale dell’immobile.
Se devo comprare o affittare un locale, mi basta la visura catastale per accertare la destinazione d’uso?
No, come già detto in precedenza, il documento più importante al fine di accertare la destinazione d’uso è il certificato di abitabilità o agibilità, per cui, prima di procedere all’affitto o all’acquisto di un qualsiasi immobile, ci si dovrà accertare attraverso il certificato di abitabilità o agibilità dell’effettiva destinazione d’uso dello stesso.
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Al momento del rilascio della abitabilita´, secondo la legge del 1934, il tecnico ispezionante o l´Ufficiale sanitario erano tenuti a verificare l´accatastamento precedentemente fatto?